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“红五月”后武汉楼市剧烈分化，开发商大呼“压力很大”丨焦点
来源 ：中国房地产报
“
截至6月18日，武汉市6月份新建住房网签备案3586套，平均每天成交量仅200套，仅为5月流量的一半，市场表现乏力。
唐军/发自武汉
小江近日在武汉购买了伟星·光谷星悦广场一套新房，该楼盘位于东湖高新区高新六路与流芳一路交叉口，离佛祖岭地铁站较近，这里到光谷的关山大道、光谷中心城两个产业区都较方便。
在武汉租房两年终于快有新家了，小江激动溢于言表：“我去年还比较犹豫是否在武汉买房、买在哪个区域，今年5月武汉的房交会上政府有税费补贴，房企也有优惠，就决定买了。”
5月份，与小江一样在武汉买房的年轻人有一大批。
武汉伟星·光谷星悦广场项目曹经理说：“政府税费补贴一些，房企把楼盘再优惠一些，就可以逼定了一批犹豫的客户。”
记者从武汉市房地产开发协会获悉，在房交会及各项优惠措施激发下，5月份武汉新建住房网签量再次冲至高位，达14088套。在全国部分城市楼市下滑的情况下，武汉赢得了可喜的“红五月”。
尽管交易数据有所回升，但据武汉克而瑞数据显示，5月份楼市整体去化率仅12%，较4月开盘去化下降1%。
进入6月，武汉楼市又陷入下滑，梳理武汉市新房网签数据发现，截至6月18日，武汉市新建住房网签备案3586套，平均每天成交量仅200套，仅为5月流量的一半，市场表现乏力。
“明显感觉进入6月后市场在下行，下半年我们压力很大！”武汉房企一位负责人颇为焦虑地说。
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“潜在需求需要引导和激发”
今年年初，因去年疫情积累需求在春节后集中释放，让武汉楼市“小阳春”提前爆发，3月份，武汉市新建住房网签备案达14643套，创下近年同期新高。
市场的热度并没有持续。进入4月份，武汉楼市陡然回落，新建住房网签套数仅7487套，环比3月下滑48.87%。
为激活市场需求，湖北省启动了“宜居湖北才聚荆楚”百万大学生留鄂创业安居行动。同步，第40届武汉春季房地产交易会拉开帷幕，为需求不旺的武汉楼市蓄能。
本次房交会期间，武汉市相关部门推出了维修资金补贴、契税补贴等一揽子多项购房优惠政策。如在武汉二环线外购买新建商品住房的给予维修资金补贴，其中购买首套住房的全额补贴，购买第二套住房的补贴50%。在武汉市新城区购买新建商品住房的，除维修资金补贴外，对购买首套住房的再给予全额契税补贴；对购买第二套住房的再给予50%契税补贴。
房交会也得到了房企积极配合，不少房企结合项目营销纷纷推出特别优惠措施。如城建集团联动旗下30多个楼盘，活动期间前1000名成功认购者每套房源可获补贴5万元，认购已交付房源补贴一年物业费，还有价值6万元的车位优惠券；保利庭瑞?阅江台在房交会期间可专享九八折、现场签约九九折和按时签约九八折三重优惠；保利?时光印象除了留汉人才可享专属的九五折优惠外，还有到访礼、特价房和车位券等一系列让利举措。
政企携手推动市场，让武汉楼市得以企稳。
“武汉潜在购房需求还是很强劲的，只是需要引导和激发。5月份，武汉市房交会仅线上平台累计成交就已超万套。”武汉市房地产开发协会副秘书长张涛说，武汉房交会发放的各类购房补贴和开发商提供的福利礼包吸引大批选房、买房客户的高度关注，置业通道更加便捷，以多项优惠举措留住高校毕业生和青年人才。
政企携手激发了潜在市场需求，促进了市场活跃，交易量明显增长，武汉楼市赢得了“红五月”。
据武汉市房地产市场管理中心发布的5月武汉市房地产市场月报显示，5月新建住房销售面积为163.3万平方米，销售套数14088套，环比增长88.2%，同比增长66.8%。中心城区（含2个开发区）新建住房销售面积为98.2万平方米（占比60.2%），新城区销售面积为65.1万平方米（占比39.8%），其中东湖高新区和汉阳区销售面积分别为21.8和16.3万平方米，居全市前2位。
根据第40届武汉春季房交会组委会安排，为满足广大购房者和开发企业需求，进一步支持合理住房消费，本届武汉房交会延长了15天，至2023年6月15日结束。
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分化加剧
综合目前楼市情况来看，2023年上半年，武汉楼市整体呈现过山车式波动，1~5月，新建住房网签总量为55275套，叠加6月份预估约6000套，上半年新建住房网签总量6.1万套，与近几年最低位的2022年5.59万套相比上升9%，增幅不明显。
“目前，市场鲜明的特征是分化在加剧，武汉远城区是以价换量，主城二环内项目销售去化后库存压力得以缓解，价格开始上调。”武汉同策负责人周小娴表示。
今年以来，武汉远城区刚需楼盘由于供应量大，竞争厮杀剧烈，导致项目纷纷降价换量，尤其是东西湖、汉南、黄陂、新洲、蔡甸等远城区项目价格进行着大幅调整。
有市场人士透露，“武汉市汉南、新洲阳逻等区域房价跌幅加大，有些项目房价已经下探至5000元/平方米，黄陂、东西湖等区域价格也有10%~20%下调”。
由于武汉不少项目还处于延期或烂尾状态，购房者为规避风险已经把建成或兑现生活场景的楼盘作为置业首选。
小江也颇为感慨地说：“我们买房不仅要看楼盘性价比，还要评估项目公区品质、园林景观、精装质量等，几百个楼盘遍及武汉三镇，找到适合自己的房子真是一件不容易的事。”
在周小娴看来，“房住不炒”下，住房几乎没了投资属性，大部分改善型群体购房多出于自住需求，多种因素交织让买房周期拉长，也有部分家庭推迟了购房计划，这都让整个市场需求难以提振。
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后续楼市整体复苏动能不足
5月以来，武汉高端豪宅项目成为了武汉楼市一道独特风景。
5月24日，武汉天地云廷三期开盘，推出了最后两栋一线观江大平层325~348平方米的117套房源，开盘当日即售罄。武汉天地云廷三期备案价则较前一期上涨了19086元/平方米，最高售价达7.82万元/平方米，整体均价达65868元/平方米。这也是武汉首个备案均价突破6万元/平方米的项目。
记者获悉，从5月29日始，武汉天地云廷三期连续两周累计备案83套，且此次备案房源大部分总价为2000万元以上。此前，武汉2000万元以上高端住宅较少，如武汉长江中心有6套、宸嘉100项目有5套、仁恒滨江园有4套等，随着武汉天地云廷三期剩余房源持续推出，武汉今年上半年2000万元总价豪宅备案将超过三位数，也超过去年。
同时，武汉市内环滨江两江四岸多个豪宅项目均纷纷在涨价中销售飘红。5月底，位于武汉二七滨江板块的新希望D10天元也加推了156套房源，相较于2022年10月开盘时的备案均价46100元/平方米，新推的产品价格每平方米有超过3000元上涨。
“去年底推出的产品保持着稳定成交，货值已不多；本次加推新品是为了满足一批高净值客户需求。”武汉新希望D10天元项目营销负责人说，今年武汉豪宅市场行情是在不断上扬的。
相比新房的疯狂，千万级豪宅二手市场也暗流涌动，武汉当地机构大家顾问统计显示，武汉千万级二手房成交量可谓爆发性增长，1~5月，累计成交86套/2.48万平方米，去年这一数据是92套/2.43万平方米。今年仅用了5个月，就卖掉了去年一年的量。
购买豪宅产品的客户多是为了应对资产价值缩水的压力。周小娴说，豪宅的保值性比普通房子更好，在市场不景气下，手中有多套资产的家庭都在考虑腾挪换仓，去应对资产贬值压力。
不过，豪宅市场交易火热并未影响整体市场格局。武汉地产研究院院长殷跃建认为，武汉豪宅市场仅占全市总量的1%，它的行情走势对武汉楼市影响非常有限。克而瑞机构同样认为，目前少数豪宅项目热销对于当前低迷的市场行情而言只能算是“星星之火”，后续楼市整体复苏动能仍不足。
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