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文 | 新浪财经 徐苑蕾
房地产震荡期，开发商陷入流动性困境，酒店资产则成为他们率先甩掉的“包袱”。今年至今，先有碧桂园想以12.6亿元转让广州增城凤凰城酒店，后有市场消息称，复星国际考虑出售它的“摇钱树”三亚亚特兰蒂斯。
一度被视为“现金牛”的酒店资产，为何变成了开发商的“烫手山芋”？有业内人士介绍，开发商业主和负责运营的酒店集团一般会签定管理合同，业主的收入主要包括租金以及营业额分成，分成比例约为5%—8%。
但是，酒店资产前期投入大，回报周期长，开发商短期内或无法用租金和营业额收入覆盖拿地和建安成本，同时还要背负高额的有息负债。此外，开发商每年还需要向酒店集团支付基本管理费和奖励管理费等费用。
而在开发商为钱奔走之时，一些看似与房地产以及酒店经营不沾边的企业却在趁机抄底，其中甚至出现“水泥大王”“煤老板”等身影。一位业内人士称，这类买家并不深谙酒店管理，因此收购酒店资产后最大的挑战在于管理层面，需要花精力学习酒店行业的商业逻辑和运营模式。
五星级酒店被集体抛售
今年至今，多家知名开发商纷纷将旗下奢侈酒店摆上货架。3月初，有市场消息称，复星国际正考虑出售子公司复星旅文旗下三亚亚特兰蒂斯的全部或部分权益，并已向潜在买家和顾问发送了信息以及进行了非正式讨论，不过具体作价尚未公布。
作为全球顶级的七星级酒店之一，自2018年开业以来，三亚亚特兰蒂斯一直是当地最受瞩目的地标，今年春节期间28.8万元/晚的皇家套房售价更是刷新了三亚酒店的价格纪录。
为了建造三亚亚特兰蒂斯，当年复星旅文投资额超过百亿。在内部，三亚亚特兰蒂斯也被视为“摇钱树”。2023年，三亚亚特兰蒂斯实现营业额17.6亿元，较2022年同期的8.97亿元几近翻了一倍，毛利率高达50%，经营利润为5.1亿元。
不过，由于国际震荡及疫情等因素影响，近些年来，复星国际旗下多个业务遭遇冲击，业绩大幅下滑，公司也因此陷入债务和流动性紧张，只能频繁通过减持股票、出售资产等方式来化解压力。
无独有偶，今年1月，同样面临资金问题的碧桂园也有转让奢侈酒店资产的动作。广州产权交易所官网显示，在碧桂园拟转让的资产包中，转让标的之一就包括位于广州增城的凤凰城酒店，拟转让价格为12.6亿元。
资料显示，该酒店开业超过20年，是广州东边最大的五星级山水主题式酒店。值得一提的是，该酒店坐落于碧桂园增城凤凰城项目内，增城凤凰城是碧桂园开发史上的里程碑项目，也是创始人杨国强当年亲自拍板拿地开发的项目。
21世纪初，五星级酒店在中国如雨后春笋般涌现。酒店资产一度被开发商视为“现金牛”，此外由于当时不少地方政府都将配建五星级酒店作为土地出让的硬性要求，出于降低拿地成本、获取政府补贴等目的，碧桂园、绿地、世茂、金茂、富力、万达等怀着“酒店梦”的开发商都开始纷纷投资布局。
然而，当房地产行业进入下行期，为了积极化债，缓和流动性危机，重资产酒店也往往成为开发商率先甩掉的“包袱”。根据迈点研究院统计，2023年，拍卖价格在亿元以上的酒店数量超过120起。其中，上海虹口三至喜来登酒店、南京金奥费尔蒙酒店、重庆解放碑威斯汀酒店、宁波远洲大酒店、上海万达瑞华酒店等豪华酒店，均在当年被挂牌出售。
“现金牛”变“烫手山芋”
在大多数情况下，开发商的身份往往是五星级酒店的业主，运营权则交由万豪、洲际、希尔顿等酒店集团来经营。根据一位酒店行业人士的介绍，开发商业主和酒店集团一般会签定管理合同，业主的收入主要包括租金以及营业额分成，分成比例约为5%—8%。
那么为何曾经的“现金牛”如今却变成开发商的“烫手山芋”？这是因为酒店的经营模式长期存在“短债长投”的矛盾，换句话说，重资产模式下的酒店资产前期投入大，回报周期长且慢。开发商或无法用租金和营业额收入覆盖拿地和建安成本，同时还要背负高额的有息负债。
以富力地产为例，近些年公司一直为酒店资产寻找买家。2017年，富力以约190亿元的对价“捡漏”万达集团的73家酒店。收购当年，酒店业务为富力带来了23.75亿元的营业额，但也给公司的经营绩效和现金流造成不小压力。
从2017年至今，酒店业务始终没为富力带来过盈利。财报数据显示，2017年—2019年，富力的酒店运营业务分别亏损1.46亿元、4.59亿元和10.1亿元。2022年在资产折旧、摊销以及借款利息的拖累下，富力酒店运营业务亏损额一度攀升至23.73亿元，2023年有所回落，但亏损额也达到9.04亿元。
富力和万达之间的“一揽子交易”中，酒店资产质量或存在参差不齐的问题，如果将目光聚焦在一家地处黄金路段、拥有独特资源优势的五星级酒店，开发商酒店资产的经营困境或更加直观。
比如全球第6家、国内第2家宝格丽酒店、主打俯瞰外滩和浦东天际线的上海宝格丽酒店，根据出售方华侨城（亚洲）发布公告，2021年—2023年上半年，酒店系列资产实现收入分别为2.49亿元、1.4亿元和1.19亿元，对应税后亏损分别为1076.8万元、5225.1万元和690万元。
此外，开发商每年还需要向酒店集团支付基本管理费和奖励管理费等费用。前述行业人士告诉新浪财经，基本管理费主要包括酒店品牌的使用费、酒店自研系统费等，奖励管理费则是业主给予酒店集团超过双方约定收入目标外的业绩提成，根据星级酒店规模不同，这两项费用合计每年约数百万甚至数千万。
值得注意的是，在流动性的压力下，开发商出售酒店资产多数处于被动，面临着资产估值被压价、资产流拍等问题。
以涵盖了天津丽思卡顿酒店的不良债权资产包为例，该资产包于2023年8月首次拍卖，起拍价为29.59亿元，而历经多次流拍后，第四次拍卖时起拍价已降至20亿元。此外，2023年被挂牌拍卖的深圳佳兆业金沙湾大酒店，评估价为23亿元，但起拍价仅为16.7亿元，临拍前还被突然撤回。
“水泥大王”“煤老板”抄底
尽管开发商出售酒店资产的过程一波三折，但是五星级酒店所拥有的独有资源优势，还是吸引了不少企业和机构趁机抄底，而且个别企业的主营业务与房地产或酒店经营都不太沾边。
2023年12月，华侨城（亚洲）将包含上海宝格丽酒店在内的上海苏河湾项目部分资产以24.3亿元的底价出售，新主人为江苏金峰水泥集团（以下简称“金峰水泥”）。而该笔交易前3个月，金峰水泥才以16.43亿元收购了上海虹口三至喜来登酒店。
资料显示，金峰水泥是江苏省最大的水泥生产企业，公司发家于水泥厂，后发展成涵盖水泥生产、金融服务、房地产开发、文化传媒、物业管理、酒店宾馆、混凝土预拌等业务的多元化企业。
“水泥大王”在上海滩扫货震惊业内，而上海第一家七星级酒店上海万达瑞华酒店则由外资新加坡金鹰集团收入囊中。这是一家以可再生资源开发为基础的跨国制造与清洁能源企业，业务涉及造纸、棕榈油、能源开发等多个领域。
抄底酒店资产的“金主”甚至出现了“煤老板”的身影。去年10月，中国金茂将金茂北京威斯汀大饭店出售给北京渤海润泽商业管理有限公司（以下简称“渤海润泽”），渤海润泽的背景非常神秘，交易前2个月公司才成立，注册资本仅有5000万元，却给出了28亿元的接盘价。
根据媒体报道，该公司的两个自然人股东背后是陕西榆林府谷县的中汇集团，这是一家从事煤炭开采、洗煤、煤化工等业务的典型煤炭企业，在府谷等地还开发有房地产项目。
整体来看，这些在地产低谷期抄底酒店资产的企业，大多是综合型的民企，房地产或酒店只是业务触角的一个分支，而收购酒店资产无疑可以令企业本身的业务得到进一步的延伸和拓展，多元化战略也更加丰富。
不过，一位商业地产投拓人士则称，这类买家并不深谙酒店管理，因此收购酒店资产后最大的挑战在于管理层面，需要花精力学习酒店行业的商业逻辑和运营模式。对于买家是否能沿用原酒店品牌的问题，该人士表示，一般情况下，原业主与负责运营的酒店集团在合同中已设定相关约束条款，个别情况下，新业主可能需要与酒店集团重新协商授权。
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